中海地产龙头优势显著 价值亟待重估

当前内需不足叠加疫情冲击，经济下行压力加大。从去年年底至今系列重要会议持续彰显当前稳增长决心，稳增长必要性，预计后续政策将再加大力，基建及地产行业预期有望不断改善。公司作为地产开发与基建施工央企龙头核心受益稳增长发力，估值有望迎来强修复动力：

中海地产龙头优势显著，价值亟待重估。中国建筑旗下主要地产平台中海地产长期注重产品口碑与经营可持续发展，盈利能力保持行业一流水平;长期坚持稳健审慎的财务策略，2021年末资产负债率58.9%，净借贷比率为32.3%，加权平均融资成本为3.55%，各项指标均为行业最低区间;获得国际三大评级机构行业领先信用评级，为中国房地产行业中唯一获得国际A评级的企业，资产质量优异。公司在多数企业普遍采用“快周转、高杠杆”的时期仍然坚持稳健、高品质的发展路线，未来竞争优势有望持续扩大。当前房地产行业供给侧改革加速，公司作为央企龙头，未来有望在合规要求下获取更多优质土地资源，或收购经营出现风险的房企项目，加速行业整合，实现市占率的持续提升，价值有望加速重估。假设给予公司施工业务22PE5X估值，当前市值隐含中海地产22PE仅3.1X，显著低于其他央企地产(招商蛇口PE10X、保利发展PE7X)，修复空间巨大。

施工业务基建属性不断增强，业务结构不断优化。公司历史估值长期明显低于其他基建类施工央企，我们认为主要原因是公司房建收入占比达60%，市场对其中住宅施工业务的回款风险存在一定担忧。

近年来公司持续进行业务结构调整，施工业务基建属性不断增强：1)公司基建订单占比不断提升。

2)公司房建业务中产业园区、城市更新、片区开发、医疗、文化、市政等政府类业务近年来大幅增长，纯住宅订单占比已由高峰时的50%下降至21年的32%。随着基建属性的增强，未来公司施工业务的盈利能力有望不断提高，回款风险有望大幅下降，经营质量将明显提升，估值也有望向基建类企业靠拢。公司当前股价对应22年PE为4.4X，基建类央企中国交建22年PE为8.1X，对比存在较大修复空间。

估值处历史低位，股息率4.3%具备一定安全边际。截止至最新收盘日，公司PE(ttm)/PB(lf)分别为4.6/0.71倍(历史最低3.8/0.64倍)。2021年公司拟现金分红约105亿元，增长16.5%，分红率为20.4%，连续三年提升，对应当前股息率为4.3%，具备一定安全边际。

投资建议：我们预测公司22-24年归母净利润分别为561/618/680亿元，同比增长9%/10%/10%，EPS分别为1.34/1.47/1.62元/股，当前股价对应PE分别为4.4/4.0/3.6倍，分部估值为3470亿元，较当前市值高出41%，维持“买入”评级。

风险提示：部分房地产企业信用风险冲击、房地产调控风险、项目执行进度不达预期风险、监管政策变化风险。

关键词： 中海地产龙头优势显著 价值亟待重估 地产开发 基建施工央企