房地产行业底层逻辑出现“三个转变”

国家统计局最新数据显示，今年1月份至7月份，全国新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4个百分点；新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，降幅收窄0.7个百分点。

从7月份房地产领域主要数据情况看，部分指标有向好迹象，但多数仍在下降，行业依旧处在转型期。在笔者看来，随着“规模竞速”时代渐渐远去，房地产行业底层逻辑出现三个根本性转变。

第一，居住需求由“有没有”转向“好不好”。当前，房地产市场需求发生了新变化。数据显示，2020年全国家庭户住房建筑面积总量就超过了500亿平方米。城市发展进入新阶段，人们在购房时更加重视居住价值，出现了更多改善性需求、多样化需求。

比如，中产阶层倾向于换学区更好、面积更大、品质更好的居住环境；老年群体青睐物业服务好、周边有医院配套以及满足适老化需求的社区；“新世代”则更愿意遵从“买房子就是买生活”的购房原则。住房需求的根本性转变，有望改变“得房率低于70%、净高低于3米”的旧产品逻辑，激活新需求。

第二，调控政策由“坚决遏制房价上涨”转向“消化存量，优化增量”。房地产市场过热时，为了防止炒房客扰乱市场，相关调控政策提及“坚决遏制房价上涨”。但自房地产市场供求关系发生深刻变化以来，调控重点随之发生改变。今年4月30日召开的中共中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

平衡好现有资源的消化与增量供给的优化，是房地产市场平稳运行的关键。从各地施策的侧重点来看，畅通一二手房换房链条以及国企收储未售新房转为保障房、收购已出让闲置存量住宅用地盘活“沉睡资产”等多种举措正在落实中。政策端主动调节以适应供需的重要转变，有望解决多地楼市库存问题，缓解房企资金链压力，保障低收入群体的住房权益，促进市场企稳。与此同时，房企也需从根本上认识到，要从这一转变的底层逻辑中寻得新商机，构建新商业模式。

第三，发展模式由“旧三高”转向新发展模式。当城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重时，意味着依靠“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”模式无序扩张时代已彻底终结，加快构建新发展模式是最重要的根本性转变。过去，不少房企资产负债率常年越过80%红线，多数房企的业务结构中开发业务收入占比都超过95%。地产“下半场”，“旧三高”模式将不再适用，亦不会得到房地产市场和资本市场的认可，新发展模式将重塑上市房企估值。

当然，房地产行业转型也需要因地而异、因企而异。比如，房企要根据自身优势，围绕城市发展规划、特色产业等，遵从与城市乃至城市群经济同频共振的逻辑，去构建业务布局和运营模式。在这其中，房地产企业要从物业服务、文旅康养、“三大工程”以及城乡融合发展等多领域中探索新发展模式，转向稳健多元化发展。

房地产从业者要坚持用全局性眼光去理解行业的转变，促使行业从粗放高速增长的“上半场”，迈入稳健发展新阶段。

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