深圳、珠海国企操盘 广东新增三地启动存量商品房收购工作

当前，广东省各地市收购存量商品房用作保障性住房的动作正在加速。除今年早些时间已经开始征集工作的惠州、江门等地市，8月以来，又有深圳、珠海、肇庆三地发布有关通告。值得注意的是，与此前其他地市不同，深圳、珠海两地的征集通告并非住建部门发出。在深圳，市属国有独资企业深圳市安居集团将开展收购工作，而珠海则是以一家国资控股企业——华发集团的关联交易公告形式向外披露。　　深圳：保障性住房专营国企登场 被收购房源需满足四大要求

8月7日，深圳市安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》（以下简称《征集通告》）称，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

深圳市安居集团有限公司是深圳市于2016年6月注册成立的市属国有独资企业，注册资本1000亿元，是深圳市专责从事保障性住房投资建设和运营管理的保障性住房专营机构。

《征集通告》对房源征集范围及条件进行了相当严格的限制。征集范围包括，深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

房源须同时满足以下四个条件：一是位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势。二是户型面积合适。原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。三是生活便利。周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。四是手续齐全。拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。

与此前惠州、江门等地的存量商品房收购征集公告相比，本次深圳市安居集团发布的收购条件有着不小的差别。首先，65平方米以下的面积要求相比此前其他地市120平方米以下无疑是严苛了不少。其次，深圳市安居集团在要求房源本身地段交通便利、生活便利以外，对车位配比并无要求。

有业内人士指出，按照《征集通告》的四项条件，能够被纳入收购范围的房源将以公寓、宿舍为主。　　珠海：120亿元总额关联交易交易房源用途暂未明确

8月9日，上市企业华发股份（SH600325）发布公告披露，该公司拟与其母公司珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含达到预售条件的房源，合称“存量商品房”），总交易金额不超过120亿元。

企查查资料显示，华发集团股东分别为珠海市国资委和广东省财政厅，其中珠海市国资委持股占比约93.51%。公告显示，本次交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权。本次交易的具体价格将根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告最终确定并签订正式合同。

公告中有如下表述：“本次交易是为了积极响应党的二十届三中全会关于‘加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式’的工作部署，助力珠海市加快住房租赁供给侧结构性改革，构建租购并举的住房新格局。”

尽管本次关联交易披露了珠海市有关国有企业将投入约120亿元用作收购存量商品房，但截至发稿，珠海市住建部门仍未发布有关征集商品房用作保障性住房的细则文件。此前，珠海市住房和城乡建设局有关负责人在接受采访时曾表示，相关政策文件及实施细则正在制定中，有关进展会及时对外发布。

不过，今年7月31日，华发股份曾发布公告披露，旗下全资子公司珠海华发资产管理有限公司以2.66亿元的总价向珠海市安居集团转让了一批存量房产。珠海市安居集团为珠海全市安居住房投资建设运营主体。8月8日，华发集团、珠海安居集团与中国建设银行广东省分行签署战略合作协议，根据协议，建设银行广东省分行向珠海安居集团提供总金额不超过200亿元的银行综合授信支持。

肇庆：优先考虑中心城区收购价格利润不超过5%

8月12日，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布《关于征集商品房用作保障性住房的公告》，征集时间截至2024年8月30日。征集范围为肇庆市各县（市、区）中心区域，优先考虑中心城区已建成存量商品房。

与此前其他地市住建部门发布的征集公告相区别的是，肇庆市住建局发布的征集公告对收购价格有了较为明确的标准，“以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。”

公告要求，拟收购的已建成存量商品房项目须同时符合下列条件，并优先选择整栋或整单元、可实现封闭管理未销售的项目：（一）性质为住宅或公寓，原则上单套建筑面积在120平方米以下；（二）已取得竣工备案证明；（三）权属清晰可交易；（四）项目涉及债权债务关系清晰；（五）房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比。

今年5月，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房。据统计，截至目前，广东省已有深圳、惠州、江门、佛山、肇庆明确收购存量商品房用作保障性住房，广州、珠海虽有收购存量商品房的举措，但收购用途为安置用房或补充住房租赁市场。

观点：遵循市场化原则满足保障性政策要求

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，截至目前，全国已有超60城发布了收购存量房做保障房的政策。不过从目前各地存量收购的情况来看，基本上还处于前期摸排需求的过程中，反映出一方面是符合要求的项目相对有限，另一方面开发商低价出售存量房的意愿比较低。

李宇嘉指出，深圳此次收购存量房做保障房主要有两个特点。一是面积相对比较小，在65平方米以下。这是因为政策明确提出，存量收购做保障房一定要满足当地对于保障性住房的最低面积标准。不仅是深圳，全国其他城市也是这么要求的。也就是说，不能为了去化库存而收购商品住房，而应该是在满足保障房政策要求的前提下，推进存量收购。二是由安居集团推进收购工作，这也意味着，实现资金平衡是存量收购的第一原则。参照配售型保障房为同区域商品房5至6折的价格，要实现资金平衡，收购的价格可能要比配售型保障房更低，接近成本价。

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