五年期LPR下调，分析人士称利好地产及消费

人民银行5月20日公告称1年期贷款市场报价利率（LPR）保持3.7%不变；5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。对此，多名专家表示，五年期LPR下调超预期，将进一步降低居民房贷负担，提振企业投资意愿，利好房地产和消费。

符合预期

此次调整，5年期以上LPR相较上月4.6%下调了15个基点，1年期LPR保持不变。这是时隔4个月后LPR再度调降，LPR上次调整为2022年1月20日，1年期LPR下调10个基点至3.7%，5年期下调5个基点至4.6%。

这一举措背后的原因几何？财信研究院副院长伍超明认为，5年期LPR利率的下调，一是因为存款利率市场化调整机制作用的结果，通过降低银行负债成本，促进贷款利率下行，“根据人民银行数据，4月最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点，所以这次LPR报价下降符合预期。”伍超明说。

上月数据还显示，4月25日人民银行下调银行存款准备金率释放5300亿元，每年降低金融机构资金成本约65亿元，业内人士认为此举通过金融机构传导，有助于本次LPR调降。

伍超明还补充道，“由于居民购房贷款期限一般在5年期以上，本次调降5年期LPR利率，无疑将降低居民购房贷款成本，提振购房贷款需求，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。”

对此，植信投资研究院资深研究员马泓也表示，政策“组合拳”出台，这是政府在积极促进居民住房信贷回暖。自2021年9月开始，住房信贷政策边际改善，政策底显现，居民住房贷款利率开始趋降、商业银行放款节奏有所加快。然而，因疫情等因素冲击，导致2022年初至今，居民购房意愿较为低迷，住房信贷释放的速度随之放缓，前4月新增个人按揭贷款同比下降25%。

“此番五年期贷款基准利率LPR的下调，不仅利好首套房购置需求，同时也降低了存量房贷持有者的还贷成本，有助于促进其消费。预计整体房贷利率将进一步走低，居民按揭贷款以及中长期贷款增速有望在较短的时间内实现触底企稳。”马泓说。

提振房地产市场

就在5月15日，人民银行、银保监会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

通知同时强调，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

伍超明指出，5年期LPR利率下调的影响：一是打开房贷利率下行空间，近期部分城市商业银行已将首套房贷利率调至4.4%，此次5年期LPR下调15基点，意味着未来房贷利率下限将进一步下调至4.25%。

“此外，还有利于缓解信贷需求不足。由于房地产是银行信贷投放的重要抵押品，房地产市场需求回落和房价增速放缓，将影响到抵押品价值的大小，进而影响宽信用效果。调降LPR有利于稳定房地产市场，一方面提振房地产市场本身相关信贷需求，另一方面有助于稳定抵押品价值，提高宽信用效果。”伍超明说。

招商基金研究部首席经济学家李湛也表示，本次LPR调降，利好地产等板块，同时存量贷款下降，也将利好消费。降息与结构化宽松相结合，进一步打开了各地“因城施策”的空间。短期看，疫情对居民收入造成了结构性冲击，包括财产性收入增速下滑幅度加大、中等收入群体收入恢复好于低收入群体，收入差距拉大将制约低收入群体加杠杆能力和意愿。不过长期来看居民收入增速将延续疫情前稳中趋降、与经济增速相匹配的增长形势，对居民小幅稳步加杠杆构成支撑。

马泓预测，下一个阶段，后续楼市纾困政策将从三、四线城市逐步向一线和重点二线城市转移，部分城市将可能小幅调降房贷利率，适度降低购房者融资成本。参考过往类似周期的房贷政策，预计2022年末个人住房贷款加权平均利率可能从2022年一季度末的5.49%下调至5.0%-5.25%左右。

“未来政策宽松的力度仍有空间，住房金融环境进一步改善，房地产投资会逐步企稳。下半年，随着调控政策逐步显效，新开工或将触底反弹，房地产投资增速可能在三季度逐步企稳，并于四季度小幅回升。预计全年房地产开发投资同比增长约2%，增速继续下降但幅度稍有放缓。”马泓说。

关键词： 人民银行 住房信贷 房地产市场