保利发展一季度业绩转正 毛利率较21年回升

保利发展一季度业绩转正，毛利率较21年有所回升;销售额位居行业前三，行业下行情况下仍保持较高回款率，拿地稳健，38个核心城市拓展金额占比接近90%，进一步优化土储结构;公司三道红线继续保持“绿档”水平，一季度融资成本为市场较低水平;考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或提升优质绿档央企经营的稳健成长能力及估值溢价，预计2022-2024年EPS分别为2.44、2.62和2.91元，维持“强烈推荐-A”评级，给予目标价24.40元/股(对应2022PE=10X)。

一季度业绩转正，毛利率较21年有所回升。公司一季度营收/营业利润/归母净利分别为336亿/51亿/25亿，同比分别+33.8%/+1.4%/+1.2%。公司收入增速较高，但综合毛利率同比降低7.5PCT至27.9%(较21年全年环比回升1.1PCT)，三费费率较21年同期降低2.7PCT至8.8%，投资收益较21年同期降低5.9亿元至1.1亿元，使得营业利润增速较营收增速降低32.4PCT至+1.4%;营业外收入略有降低(-0.5亿元)，但一季度所得税较去年同期略有减少及结转项目母公司权益比例略有提高，综合使得归母净利润增速较营业利润增速略降，至+1.2%。

往后看，22年公司新开工/竣工计划分别为4010万方/4231万方，较21年实际完成额分别-22%/+9%，预收账款对营收的保障倍数达1.46，对后续收入仍有一定保障;认为公司结转毛利率或在22年筑底，毛利率筑底回升或有望对后续业绩回升提供支撑。

一季度销售额位居行业前三，行业下行情况下仍保持较高回款率，38个核心城市拓展金额占比接近90%，进一步优化土储结构。公司一季度全口径销售面积/金额分别为554万方/907亿元，同比分别-22.9%/-27.0%，负增长主要受行业下行及疫情反复影响，增速好于行业top10平均水平(-41%)。对应销售均价约1.64万元/平方米，较21年全年均价+2.5%，销售回款832亿元，对应回款率92%，在行业艰难时期仍处高位。据克而瑞数据显示，公司22年一季度全口径销售额位列行业第三，较21年前进一名。

一季度新增全口径计容建面/拓展金额194万方/341亿元，同比分别-76.1%/-24.6%，对应楼面地价1.76元/方，较21年全年提高258%，主要由于拿地能级的提升，38个核心城市拓展金额占比接近90%。公司拿地力度(拿地金额/销售金额)37.6%，较21年全年提升约2.9PCT。

公司三道红线继续保持“绿档”水平，一季度融资成本为市场较低水平。截至22年一季度，公司账面有息负债规模3599亿元，较21年底增加6.4%，利用自身绿档优势继续扩展。公司三道红线全部达标，继续保持绿档水平;一季度已发行2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(专项用于并购)，发行规模15亿元。其中，品种一(22保利01)发行规模为5亿元，票面利率为2.96%;品种二(22保利02)发行规模为10亿元，票面利率为3.59%，融资成本为同期市场较低水平。

投资建议：一季度业绩转正，毛利率较21年有所回升;销售额位居行业前三，行业下行情况下仍保持较高回款率，拿地稳健，38个核心城市拓展金额占比接近90%，进一步优化土储结构;公司三道红线继续保持“绿档”水平，一季度融资成本为市场较低水平;考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或提升优质绿档央企经营的稳健成长能力及估值溢价，预计2022-2024年EPS分别为2.44、2.62和2.91元，维持“强烈推荐-A”评级，给予目标价24.40元/股(对应2022PE=10X)。

风险提示：销售增长低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期。

关键词： 保利发展 一季度业绩转正 利率较21年回升 销售额位居行业前三