新大正 扣非业绩增速符合预期

新大正（002968）预计2021年实现营收20.9-21.0亿元，同比增长58.5%-59.3%，归母净利润1.64-1.68亿元，同比增长25.0%-28.0%，扣非后净利润1.49-1.53亿元，同比增长31.0%-34.5%。

外拓高歌猛进助力营收大幅增长。公司公告营收增长中枢为58.9%，实现大幅增长，主要系市场拓展、并购带来的项目落地以及延伸服务及增值服务的持续提升。2021年新拓展项目中标总金额约17亿元，饱和年化合同收入金额约8亿元，较2020年增长约74%。从外拓金额来看，我们预计营收增速将继续保持较快增长。

全国化布局加快，增值服务有所突破。公司新拓展项目重庆以外区域市场的拓展量占比约80%，全国化拓展能力得到市场检验，在保持高速拓展的同时，公司项目续约率保持在94%的高位，客户黏性较高保障业绩的可持续性。此外，公司延伸及增值服务实现营业收入约1.5亿元，持续提升服务价值。

扩张期带来较高当期支出，但有助于夯实长期竞争力。公司业绩增长不及收入，主要原因是外地市场拓展初期投入和新进项目增加带来的前置支出;重庆地区社保优惠政策逐步到期提高了人工成本;股权激励摊销的费用等。按照扣非口径公司盈利增速中枢为32.8%，若剔除股价激励费用影响则实现归母净利润增速中枢37.6%。我们认为，作为独立第三方物业公司，在扩张期承受盈利压力的阵痛是必然的，随着规模效应、管理效能的提升，公司的长期竞争力将进一步提升。

考虑到公司扩张阶段的支出以及股权激励费用摊销带来的阶段性高费用率，我们调整公司2021-2023年EPS预测为1.02/1.63/2.43元(原预测为1.10/1.66/2.46元)，可比公司2022年估值24X。综合考虑公司业绩增速以及在机构物业赛道的竞争优势，对应2022年PE为30X，维持买入评级，调整目标价至48.81元(原目标价48.26元)。

风险提示：疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。福利保障政策的不确定性。

关键词：