消化存量商品房，有速度才有改革效果

去库存、强保障，优政策、促流通，已经成为当前推动房地产市场良性循环、健康发展的重中之重。8月7日，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。我们也注意到，8月2日，山东省表示将研究制定收购商品房用作保障性住房工作指引，指导各市理清思路、明确路径，有力有序推进收购工作。

这些大变化都是出现在7月30日中共中央政治局会议之后，这次会议部署下半年经济工作时强调，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。这为接下来的房地产调控指明了方向，特别是存量房消化，根据监测，全国已有十余个城市发布了征集商品房用作保障性住房的公告，并明确了房源征集范围、条件和价格。

目前来看，全国在消化存量房产方面主要有三个思路：一是通过限购政策的完全退出、房贷利率的进一步下降等政策，推动去库存；二是推动住房“以旧换新”，通过帮助业主卖掉手中的二手房，以实现新房置换；三是地方政府直接下场收购一批存量房，用作公租房、安置房等保障性住房。

收购存量商品房用作保障性住房，根据我们的调研，目前需要解决的主要问题还是资金。鉴于当前房地产领域还没有类似中储油、中储粮这样的模式和机构，我们建议，各地急需细致摸排住房保障需求和存量商品房情况，优选一两家保障性住房收购主体，加强政银企对接，积极争取央行3000亿元保障性住房再贷款政策。

对于消化存量房这项中央部署的重要工作，成效关键还在于金融部门和地方政府的双向落实。金融部门应根据情况变化，合理扩大保障性住房再贷款规模，以便更好发挥金融政策的杠杆效能。这是一个非常重要的发展逻辑，一方面，地方有了足够的资金，才能有效收购商品住房用作保障性住房。一方面，房地产企业出售商品住房后，回笼的资金可投用于在建项目续建，履行保交房责任。另一方面，房地产企业回笼资金的能力增强后，更有利于让更多项目满足前期已出台的保交房专项借款、城市房地产融资协调机制也就是“白名单”的条件，形成良性循环，实现提振市场信心的目标。5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议强调，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。总而言之，资金规模和收储规模是一道重要的数学题，全国600多个市、2800多个县级行政区，所需的消化存量房和收购资金无疑是需要科学考虑和周密安排的。从更大范围来说，金融和房地产如同硬币的两个面，可谓是一荣俱荣一损俱损，房地产稳定发展是金融安全发展的一个重要前提和基础，而金融发展又是推动房地产稳定发展的动力和手段，如果在房地产消除“三高”走向高质量发展的关键时刻，因为防金融“黑天鹅”反而促成金融“黑天鹅”，这绝不是政策追求的目标，也不是所有人想要的那个结果。

而对于地方政府来说，在收购商品房用作保障性住房工作上，急需指导市县尽快出台保障性住房管理办法，完善配套措施，进一步摸清需求、选准房源，及时组织配售或租赁，有效消化商品房库存，着力解决好工薪群体和城市需要引进的人才的住房困难。

二十届三中全会对于房地产工作的改革部署，是新的起点，新的出发，吹响了以进一步全面深化改革构建房地产发展新模式的时代号角，各部门、各地在接下来的落实工作中，应从去库存、强保障，提品质、调结构，优政策、促消费，推更新、挖潜力等全方位去推动房地产市场良性循环，实现平稳健康持续的高质量发展。

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