招商蛇口蒋铁峰：市场在回暖，2023年很有机会达成3300亿销售目标

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3月21日，在招商蛇口（001979）2022年度业绩发布会上，招商蛇口总经理蒋铁峰表示，今年的土地市场竞争会比去年稍微激烈点，利润会有所收窄。现在地价也下来了点，目前的房价也比较合理，利润空间还存在，现在净利润的空间基本在10多个点左右。2023年招商蛇口将销售目标定为3300亿元，对于全年销售目标达成的确定性，蒋铁峰在会上回应称，三年疫情过去之后，在今年1-2月份，项目销售增长很快，增长率较去年同期提升了50%到100%左右。招商蛇口有相当多的楼盘是红盘或准红盘，基本可以实现开盘“清空”，因为项目存在着价格倒挂。“后续我们也会在核心城市获取一些土地，保证去化的流速。除了这些新获取土地外，今年上市会有6000亿的存货，按平均55%的去化率，我们就能实现3300亿的销售额，这个目标是很有机会达成的。”

首创证券（601136）研报指出，2023W11其重点监测的39城商品房成交面积为408.2万平米，环比-3.7%，同比20.6%；全年累计成交面积3835万平米，同比-6.7%。跟踪的10个城市商品房可售面积为6234万平米，较上周环比0.45%；库存去化周期为11.4个月，环比-0.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为4.8和2.8个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。重点城市推盘套数为4138套，环比-18.4%，年度累计总推盘数同比-26.6%；周度新开盘去化率61.9%，环比变动6.5%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续，房企开始积极推盘，我们预计商品房销售回暖势头仍将持续。

投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2)行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团（002244）、华发股份（600325）。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团（600383）。4)永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

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