1321个项目背后的北京答案：城市更新如何让存量空间“逆生长”

2026年2月，北京市发布2026年第一批城市更新计划项目清单，首批项目共计1321个，计划投资1049.5亿元。这一数字背后，是城市更新已从零星个案走向系统推进的国家战略。作为全国首个减量发展的超大城市，北京正通过存量空间的精细化重塑，探索一条从“大拆大建”到“有机更新”的转型之路。

从故宫周边的申请式退租，到西城区白塔寺历史风貌保护区的保护更新；从昌平回天地区首开LONG街的华丽转身，到大栅栏观音寺片区的“共生街区”实践——北京的城市更新已呈现出多点开花、类型多元的鲜明特征。老城保护在“绣花功夫”中留住乡愁，产业升级在功能置换中激发动能，商圈活化在持续运营中焕发新生，片区整治在系统思维中重塑价值。这些不同的更新路径，共同织就这座城市“逆生长”的图景。

老城保护：让历史与现代“共生”

在北京的城市更新版图中，历史风貌保护始终是最具挑战性的课题。位于大栅栏观音寺片区的姚江胡同，给出了一个令人惊喜的答案。

这里曾经道路破损、杂物堆积，“一下雨，院里能‘划船’”是老街坊们的无奈调侃。改造团队没有选择大拆大建，而是以“绣花功夫”引入“雨污水双层同位”等三项专利技术，像修复古陶瓷一样对地下管网进行毫厘不差的改造，彻底解决了困扰居民多年的积水问题。

更值得关注的是这里提出的“共生街区”理念。腾退出的空间，一部分用于补充停车、健身等公共配套设施，另一部分则引入人才公寓、设计师工作室、社区咖啡馆等年轻业态。如今漫步片区，胡同肌理依旧，老树仍在，但街角多了口袋花园，墙面添了艺术彩绘。“共生不是简单地把人搬走再招商，而是让留下的居民和引入的新业态形成一个生态圈。” 项目负责人这样诠释。2025年4月，该项目入选住建部《城市更新典型案例集（第二批）》，为老城更新提供了生动范本。

产业升级：鼎好DH3从“电子卖场”到科创生态平台的跨越

视线转向海淀中关村。鼎好DH3的“榫卯”外立面在阳光下折射出科技感的光影。这里曾是“中关村黄金三角”之一的鼎好电子商城，日均客流最高峰达8.5万人。但喧嚣背后，是传统电子卖场业态的式微。

2019年，鼎好启动改造，目标明确：从电子卖场转型为国际科创生态交互平台。这不仅是物理空间的升级，更是产业逻辑的重构。日本日建公司以“榫卯”理念设计外立面，实现双面采光；50米挑高的“生态沐光中庭”取代了曾经的摊位迷宫；近1000个智慧停车位、VAV空调系统、PM2.5新风过滤……硬件全面对标5A甲级写字楼。

更关键的是运营模式的质变。2024年，鼎好推出写字楼配套商业“鼎好THE HUB”，运营面积近2万平方米，A座聚焦时尚快餐与生活配套，B座则围绕网红餐饮、科技体验、数码3C，营造24小时品质消费氛围。项目构建的“鼎好创新生态运营体系”，整合了全球科创路演中心、空中花园、AGI创新空间等载体，“周周有活动，月月有主题”成为常态。

如今，创新工场、米哈游、深势科技、意法半导体等企业已入驻。项目获评“北京城市更新最佳实践”，并斩获LEED和WELL金级双认证。从卖电脑到卖服务、卖生态，鼎好DH3的蜕变，折射出中关村从“中国硅谷”向“全球创新枢纽”的跃升。

片区激活：京东MALL周边焕新，一个项目带动一片区域

沿着南中轴路向南，南三环边上的京东MALL正在成为区域新地标。但故事的主角不只是这座3C家电卖场本身，而是围绕它的系统性环境提升。

2025年，丰台区启动南中轴科技文化区整治提升项目（一期），实施面积达37325.47平方米，涵盖南中轴未来公园、数智未来广场、御道秋行公园、丰台图书馆周边、南中轴国际文化科技园市政路沿线，以及京东MALL南三环店周边区域。项目通过聚集高科技产业园、居住生活商圈、重要交通枢纽等重要节点，盘活腾退空间和闲置低效用地，加强腾退还绿、疏解建绿。

截至目前，该项目的园林绿化工程已签订施工合同，计划2026年5月底前基本完工。近2.9万平方米的绿化面积，将京东MALL周边串联成连续的绿色开放空间，形成南中轴“门户界面”。

视线转向项目本身。作为目前全国规模最大的京东MALL，这座位于南三环的商业空间正在重新定义线下商业的价值。项目建筑面积达7.8万平方米，汇聚全球超200个品牌、可售商品超过20万种，涵盖家电、家居家装、3C数码、休闲娱乐、运动户外、餐饮等多重业态。自2025年5月开业以来，已成为南城一站式文化潮购新地标。

京东MALL的价值不止于规模。它依托京东“链网融合”优势，在设计和业态组合上充分契合南中轴地区的“文化价值”“产业价值”和“门户价值”，打造出“科技+文化+体验”的创新融合新业态。项目通过沉浸式主题场景体验区、电竞娱乐体验区及咖啡文化体验区等场景化空间，采用线上线下融合的购物模式，让消费者在真实互动中感受科技魅力。2025年底，宇树科技全国首家线下店落户于此，2026年春节期间，店内人形机器人同步演绎春晚武术动作，吸引众多游客驻足互动。这种“科技落地商业”的标杆场景，让京东MALL成为前沿科技触达大众的窗口。

这一案例的特殊价值在于：它不再是一个单体建筑的改造，而是以重点项目为锚点，带动整个片区的品质跃升。当消费者走出京东MALL，迎面是焕然一新的城市公园和步行体系，商业空间与公共空间的边界被打破，消费体验被重新定义。内外兼修的更新逻辑，让一个商业项目的焕新，最终生长为一片区域的复兴。从昔日的批发市场低效楼宇，到今日的“一站式科技文化潮流商业综合体”，京东MALL的蜕变，正是北京城市更新“让存量空间焕发新生”的生动注脚。

商圈焕新：悠唐购物中心“边经营边改造”的持续进化

东二环朝阳门外大街，悠唐购物中心已经在这里伫立了17年。2023年初，项目确立“U氧慢活城市社交场”的全新定位，开启了一场持续近三年的渐进式焕新。

改造最难的部分在于：如何在不中断运营的前提下实现升级？悠唐的策略是“微更新”与“片区式组团调整”。东门公区改造后，不仅增加了可出租面积，平均租金单价也实现显著提升；地下一层的“U-YOUNG食集”与“U-POWER食集”，一站式满足从商务简餐到夜间社交的全时段需求，新增店铺率高达60%。

品牌层面，悠唐引入了“本来BENLAI”北京首店、西町村屋首个列车主题概念店，并将原有的H&M和优衣库升级为最新形象店和全品类店。三层则全面调整为“U-BABY‘S TIME”亲子主题区，形成一站式家庭消费目的地。

2025年，悠唐东广场的巨型3D大屏点亮，与朝阳区“朝外大街片区整体更新”规划同频共振，成为提升商圈现代感的视觉灯塔。正如业内评价：“不让改造打断城市的烟火气，让升级与消费者的日常生活同步演进”——这或许正是城市更新的最高境界。

更新的本质：让城市更有生命力

纵观北京的更新图景，形态各异却内核相通。正如全国人大代表、北京市建筑设计研究院总建筑师吴晨所言：“随着高质量发展需求的增加，城市更新的作用越来越重要，应该从物质空间的更新和基础设施的改善逐渐聚焦在经济发展的维度上。”他提出以“旗舰项目”为牵引，打造开放、活力、可持续的高质量发展新格局。

鼎好DH3是功能置换型更新的代表，通过彻底改变建筑用途和产业定位，实现从低效业态向高精尖产业的跃迁；京东MALL周边整治是环境撬动型更新，以公共空间品质提升带动区域价值重塑；悠唐购物中心则是运营驱动型更新，通过持续的业态调改和场景迭代，让存量资产焕发新生。而大栅栏的“共生街区”、昌平的超极合生汇、上地街道的社区微花园——每一个项目，都在回应同一个命题：如何让存量空间更好地服务于人的需求。

站在2026年春天回望，北京的城市更新已走过探索期，进入系统化、常态化推进的新阶段，而这些地标建筑的故事告诉我们：更新的本质，不是推倒重来，而是让城市在时间的沉淀中，生长出更强大的生命力。

而这，正是每一个生活在这座城市的人，最深切的期待。

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