“全国消费类+A股民企”双首单 新城控股发行6.16亿持有型ABS

11月28日，新城控股（601155.SH）发布公告披露，公司发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”。该专项计划以吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部分，产品期限约25年，不仅是全国首单消费类持有型不动产ABS，更是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS，创下行业“双首单”记录。

优质资产筑基 斩获“双首单”记录

据悉，新城控股本次发行的持有型ABS由国金证券资产管理有限公司担任计划管理人，底层资产为上海青浦吾悦广场。该项目地处青浦淀山湖商圈核心地段，覆盖周边160余个成熟社区、超40万常住人口，具备天然的客流优势。

自2014年开业以来，青浦吾悦广场凭借科学的业态规划、专业的商业运营体系及精细化管理模式，持续保持高出租率，客流量、营业收入、利润等核心数据稳步攀升。凭借区域商业龙头的稳固地位与持续稳定的现金流表现，为本次ABS产品的成功发行奠定了坚实的资产基础与信用支撑。

新城控股此次发行的持有型不动产ABS，也被称为私募REITs，主要定位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品，以“坚持实质重于形式，突出资产信用”为核心特点，具有显著的权益属性。有研究报告指出，持有型不动产ABS是对于公募REITs市场的有效补充，具备覆盖资产范围更广、审批周期更短、回笼资金用途更为灵活等优势。

上交所相关负责人表示，本次持有型ABS发行贯彻了新城控股近年来从“地产开发销售”向“资产运营”进行战略转型的核心理念。通过持有型不动产ABS这一创新工具，新城控股有效盘活了存量商业资产，优化资产负债结构，为商业地产“投融管退”构建全周期管理的新范式。

更为值得一提的是，作为全国消费类+A股民企“双首单”持有型ABS，新城控股此次发行的成功，不仅打通了持有型商业地产通过权益型ABS盘活资产、拓宽融资的核心路径，更以标杆姿态为民营房企提供了可借鉴的实践范本，彰显了公司在资产运营与创新融资领域的领先实力。

优质商业资产 夯实扩募储备

据悉，在上交所的指导和支持下，已挂牌上市的持有型不动产ABS产品可以通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，促进产品可持续发展。新城控股本次发行的持有型ABS设置了完善的持续扩募机制，并预留与公募REITs对接的可行路径。

立足于前瞻性的战略布局，新城控股积累了大体量优质商业资产。截至2025年三季度末，公司已在全国141座城市布局205座综合体项目，已开业及委托管理在营数量达176座，并保持97.7%的高出租率水平。

运营效率方面，根据2025年半年报，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；会员人数达4917万人。此外，今年前三季度，新城控股实现商业运营总收入约105.11亿元，同比增长10.82%，继续保持增长势头。

领先的规模优势和强劲的商业运营实力，为新城控股后续产品扩募提供了充足的资产储备。未来，公司有望平稳落地更多私募REITs产品，彻底盘活整体商业资产价值，不仅对公司实现高质量发展具有战略意义，更为商业地产的持续健康发展提供可借鉴的实践样本。

创新融资赋能 推进大资管布局

今年以来，新城在境内外融资市场持续突破。6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，并成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；9月，在新城控股及其母公司新城发展的担保下，全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元的优先担保票据。

境内方面，8月，新城控股成功发行2025年度第一期中期票据，发行规模10亿元，认购倍数2.28倍，票面利率仅2.68%；9月，公司再次成功发行一笔规模为9亿元的中期票据，两笔中期票据均获中债增全额担保，以及中诚信国际给予发行人主体和债项的双AAA评级。

此次ABS的成功发行，是新城控股持续拓宽融资渠道、通过资产证券化盘活存量商业资产的重要举措，不仅将直接补充公司现金流，更有助于优化债务结构、降低流动性风险。新城控股表示，公司将持续推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级REITs产品的发行与扩募工作，稳步构筑公司大资管战略发展新平台。

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