北京明确适时取消普宅及非普宅标准 改善性住房需求有望进一步释放

本报记者 鹿杨

北京正持续优化房地产政策。9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，其中提到，将适时取消普通住宅和非普通住宅标准。这也意味着，对于部分改善需求的购房者而言，其未来住房交易的税收负担将直接得到减轻。

记者梳理发现，当前超20个省份仍因城施策、执行不同的普通住宅与非普通住宅认定标准。业内人士普遍认为，更多城市有望跟进这一楼市优化举措。

信号 楼市政策有望迎新一轮调整

今年7月，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。此次也是北京为贯彻《决定》要求而出台的具体实施意见。

根据中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见，北京多项房地产政策有望得到进一步优化。例如，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度等。其中，“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”尤为受到关注。

去年12月，北京对从2014年起沿用了多年的普通住宅认定标准进行了优化，优化后，普通住宅应满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在144平方米(含)以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000元/平方米。

有机构预测，执行这一新标准后，市场上可被认定为普通住宅的商品房大约为七成。这也意味着，待未来取消普通住宅和非普通住宅标准后，剩余三成商品房将不再被视为非普通住宅。

影响适应住房需求的新变化

记者了解到，在二手房交易中，普通住宅认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。根据规定，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，一旦取消普通住宅及非普通住宅认定标准，将会减轻部分购房人的负担，普通住宅与非普通住宅将在税费缴纳等过程中执行同等要求，有助于降低购房者置业成本。

以市民王先生为例，因为家有三胎，想置换一套面积更大的房子，房款约为1000万元。如果该套住宅被认定为满2年的普通住宅，则增值税为0元；但如果该住宅被认定为非普通住宅，当年房东以500万元购入，王先生则要额外支付25万元的增值税，除此之外，还需要缴纳比例更高的契税等。若从非普通住宅变为普通住宅，王先生至少可以省下25万元。

“当前住房需求已发生变化，新房全面转向改善性需求。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，同时，居民对于住房消费成本也更加敏感，非普通住宅在贷款利率和税费上相对普通住宅都更高，适时出台相应政策有利于适应房地产市场供求关系的新变化，提振楼市。

全国将对市场起到提振效果

据记者不完全统计，全国20多个省份、直辖市仍执行不同的普通住宅及非普通住宅认定标准。

同样是去年12月，上海调整了普通住宅认定标准，即可享受优惠政策的普通住宅应满足：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)两个条件。深圳也在去年调整了“普宅”认定标准，即小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。

可以看到，目前各城市根据自身情况，认定标准也有所区别。“北京是二十届三中全会后第一个明确提出将取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市，预计后续其他城市也会跟进。”李宇嘉表示。

“整体来看，当前全国楼市复苏普遍承压，政策持续优化调整是市场所需。”关荣雪认为，北京率先贯彻落实《决定》将对市场信心起到一定提振效果。具体市场表现，还需持续观察。

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