物管企业与地产企业绑定模式变革 万物云赴港IPO

新华财经上海4月2日电（记者杨有宗）港交所网站显示，万物云空间科技服务股份有限公司递交了招股书。这标志着万科旗下物业和空间服务业务板块——万物云准备赴港IPO。从行业来看，物管企业与母集団地产企业深度绑定的经营模式发生重大变化，分拆上市成为大趋势。

万物云由万科物业改名而来，官方发布准备IPO消息最早在2021年11月份。2021年11月5日，万科公告表示，万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，拟分拆万物云到港交所上市。

万物云招股书显示，募集到的资金将主要用于业务扩张、实现规模经济；开发AioT（人工智能物联网）及BpaaS（流程即服务）解决方案；收购或投资上下游供应链服务商等。

招股书显示，万物云目前有三大业务，分别是第一，社区空间居住消费服务，对应其万科物业和房屋租售品牌“朴邻”；第二，商企和城市空间综合服务，对应其联合戴德梁行成立的商企写字楼物业服务品牌万物梁行；第三，以及为推动服务标准化和智能化开发的AioT和BpaaS解决方案服务。

招股书显示，到2021年底，万物云住宅物业的在管面积约为6.6亿平方米。在行业中仅次于碧桂园服务的7.66亿平方米，行业排名第二。

万物云目前最大单一客户为万科集团。2019年到2021年，来自万科集团的销售收入占其总收入的比例分别为12.7%、15.4%和16.1%。

2019年到2021年，万物云营收分别为139.3亿元、181.5亿元和237亿元；毛利分别为24.7亿元、33.6亿元和40.2亿元。

富途证券分析称，目前港股的物业服务及管理板块共有52家上市公司，万物云一旦完成上市，市值预计会稳居板块前三，IPO市值大概率在1024亿元至1721亿元区间。

事实上，在业内人士看来，当前并非万物云上市最佳时机。一方面，行业对于物业管理行业估值更加趋于理性，另一方面，恒生指数也在低点。但万物云方面表示，分拆上市主要是由于万物云自身已发展成熟，需要通过引入国内外机构投资者来进一步提高万物云综合实力，不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。

万科在公告中表示，分拆上市有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势，提高本公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于万科向开发、经营、服务并重的转型发展。

万物云赴港IPO，这也意味着排名前十的房地产企业中，未将物业部分分拆上市的万物云和龙湖集团旗下物业板块也都已启动上市计划。物管企业与地产企业深度绑定的模式发生重大变革，未来，物管企业将更多依靠自身力量参与市场竞争。

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