银行试水房地产并购债 房企流动性压力何时缓解？

金融机构参与房企出险资产的处置有了新路径。近期，多单用于房地产项目并购贷款投放的金融债陆续出现。

2月15日，平安银行称，平安银行于年初向中国人民银行报送2022年金融债券发行额度申请。平安银行将在核定额度内，计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

值得注意的是，除平安银行，部分股份制银行已有类似动作。如此前的1月21日，浦发银行发行了300亿元的金融债，其中有50亿元的金融债将用于房地产项目并购贷款投放。

不过，就认购倍数来看，市场对银行房地产并购债的热情存在不足。上述浦发银行房地产并购债的认购倍数为1.79倍，而浦发银行在同一时间发行的其他金融债认购倍数为2.64倍。

“并购类融资将成为优质房企新的融资渠道之一。不过，当下市场压力比较大，房企并购的操作较少。即便对于有能力的房企，更倾向于持有现金，对收并购业务的意愿不太强烈。”有分析人士表示。

不过，另有部分行业人士对此事看法较为乐观。“企业并购确实不容易，尤其是在整个行业仍然面临压力的情况下，但考虑到国内房地产企业数量大，行业也在逐步回暖中，房企并购的潜在需求仍大；从提升房企并购效率看，规范信息披露，地方政府与中介服务机构需要积极推动。”光大银行金融市场部分析师周茂华告诉记者。

银行房地产并购债陆续落地

2月15日，平安银行称，该行计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

“将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，支持房地产企业通过并购防范债务风险及推动行业结构优化。”平安银行表示。

2022年以来，已有多家银行支持房地产并购业务。2022年1月，浦发银行发布的《2022年第一期金融债券发行结果公告》显示，其发行的金融债300亿元中有两个品种：品种一发行规模为250亿元，品种二发行规模为50亿元。

进一步来看，品种一的募集资金在扣除发行费用后，将依据适用法律和主管部门的批准用于满足浦发银行资产负债配置需要，充实资金来源，优化负债期限结构，促进业务的稳健发展。而品种二的募集资金在扣除发行费用后，将用于房地产项目并购贷款投放。

房地产并购债的落地，意味着银行机构正介入房企并购业务中。“对房地产市场来说，有助于拓宽房企融资渠道，有效化解部分房企风险，优化房地产市场结构，推动房地产市场健康发展。”周茂华表示。

记者注意到，2月14日，大悦城控股称，与招商银行签署了100亿元并购融资战略合作协议。根据合作协议，招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并为其提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

此前的1月26日，华润置地表示，华润置地及所属华润万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》。招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

上述银行业一系列的动作与监管层的推动紧密相关。“银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务、重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，合理确定融资期限，提高融资效率。对兼并收购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。”2021年12月20日，监管部门在《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》中表示。

在债券融资支持力度上，监管部门要求，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为兼并收购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券，并购票据等债务融资工具，支持房地产企业兼并收购优质项目。

房企流动性压力缓解仍待观察

业内人士指出，近期出台的一系列规范房企融资的政策，体现了监管部门对于维护房地产行业长期健康发展的态度，在一定程度上有利于房企再融资能力的恢复。

“楼市销售在逐步回暖，房地产贷款同比多增，显示房企融资环境在改善；金融监管部门多次重申满足房企合理融资需求，鼓励房企通过市场化并购，以及引导金融机构加大保障性租赁住房信贷等；加之个别房企债务违约风险影响逐步淡出，房企信用环境在逐步改善，预计今年房企融整体融资压力将逐步缓解。”周茂华称。

不过，另有观点认为，上述措施是否能够及时缓解行业流动性压力仍待观察。房地产开发企业大部分的现金流和货币资金沉淀在子公司项目层面，本部货币资金量较低。截至2021年6月末，标普信评116家样本中，房企母公司层面货币资金仅占合并口径总计的16%左右。

“在经历了2021年下半年部分房企风险事件后，地方为了压实‘保交付’责任，加强了对于项目预售资金的监管，部分地区过度收紧的监管措施加剧了房企资金周转不畅的情况。”标普信评表示。

与此同时，行业整体债务到期情况不容乐观。标普信评数据显示，116家样本房企在2022年国内债券到期金额约为2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰，行业仍面临流动性压力。样本房企在3月面临债券到期金额的规模逼近300亿元，样本房企在7月面临债券到期金额的规模超过450亿元。

对于2022年房地产开发行业信用质量情况，有观点认为，整体基调是危与机并存。

“危在于行业销售额和利润率的下滑或将进一步侵蚀房企的现金流，而持续的资金面偏紧则增加房企再融资风险。在此情况下，2022年仍会出现房企违约事件，而这又会进一步打击债权人的信心，使得房企再融资环境更趋于紧张。但对于再融资渠道通畅的地方国有或者央企房地产公司，以及存货质量良好、历史上发展较为稳健、再融资空间较大的民营企业，可以利用当前的环境获得更好的发展。”标普信评表示。

“近期出台的一系列政策有利于房企更好地应对流动性压力，不过措施落地需要一些时间。从短期来看，房企在2022年上半年依然面临流动性压力。料2022年下半年之后，房企面临的流动性压力会逐渐得到改善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

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