中梁物业被“偶像”收购？碧桂园服务在管面积或再增3300万平方米

新华财经北京2月12日电（翟卓）据财联社12日消息，碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。据知情人士透露，价格方面双方均较为满意。

事实上，中梁物业与碧桂园可谓“结缘”已久，本次收购消息传出后，还有业内人士戏称，“碧桂园服务收购了自己的模仿者”。

具体来看，中梁地产对碧桂园可谓“爱的深沉”，包括但不限于任用碧桂园系高管；模仿碧桂园每三天拿一块地、每个月新进入一城市；全面学习碧桂园“456”高周转模式即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月资金二次投入，首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。

得益于此，2016年中梁地产下沉业务，在吃了一波三四五线城市政策红利后冲击千亿房企、挂牌上市，并在江湖上留下销售额“3年5倍”的传说。但与碧桂园不同的是，中梁地产狂奔后面对的是不断攀升的负债总额。

数据显示，2020年，中梁地产合约负债金额达到1209.09亿元，较2019年的1158.73亿元上升4.35%。有业内人士曾表示，中梁地产实控人杨剑旗下物业公司赴港上市，在某种层面上也有为地产板块解困之意。

这一次，中梁主动将“偶像”拉入自家阵营。2021年4月29日，中梁百悦智佳服务有限公司在港交所递交招股书。为提高企业增值服务业务的运营效率和管理能力，中梁百悦智佳特地引进碧桂园物业香港作为企业策略投资者。

就其合作方式来看，2021年3月30日，碧桂园物业香港以2.40亿港元获得中梁百悦智佳服务679股股份，约占公司已发行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的注册资本增至1.3亿元。

在公司股本未完全明晰的基础上，即使仅计算公司已发行股本，中梁百悦智佳服务的估值就已经高达38.39亿港元。至此，在不到3年时间内，中梁百悦智佳服务不仅业务得到高增长，其估值也暴涨约700多倍。

而双方的“缘分”还不止于此，2021年5月6日，双方又共同成立上海梁碧科技服务有限公司。天眼查信息显示，上海梁碧科技服务注册资本为1000万元人民币，法人代表为刘甜恬，经营范围包括：物业管理、规划设计管理、专业设计服务等。其中中梁物业持股51%，碧桂园服务持股49%。

2021年12月23日，历经约8个月时间，港交所通过了中梁控股同系物业管理公司中梁百悦智佳的上市聆讯。根据港交所最新资料，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳有在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米，有56.1%的在管建筑面积位于长三角。2021年上半年，其收益为6.63亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

由此看来，若本次交易顺利推进，碧桂园服务的在管面积将再增3320万平方米。而据国金证券统计，碧桂园服务在2021年曾先后收购蓝光嘉宝服务、富力物业和邻里乐控股（彩生活核心资产）等物业公司，成为当年物业收并购市场上的最大买家。仅这三笔并购，就至少为碧桂园服务带去2.8亿方以上的在管面积，相当于其2020年底在管规模的75%。

结合碧桂园服务的业绩报告来看，截至2021年半年度，其收费管理总面积达约6.44亿平方米，合同管理总面积约12.05亿平方米。其中在上半年就新增收费管理面积1.82亿平方米，合同面积3亿平方米。

而针对中梁为何在通过上市聆讯后还将物管企业转让一事，有业内人士认为，或与近来房地产行业格局重塑，其资金状况不容乐观，急于变现，从而为地产板块解困有关。

据了解，中梁的集中还款压力并不算小。2022年首月，中梁控股还上演了“前脚裁员后脚还债”的剧情。1月16日，中梁控股表示因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。据悉，中梁控股这轮裁员涉及人数大约在300人左右。随后，中梁17日又发公告表示，已提前偿还于1月31日到期的美元债，以此向市场注入信心。

不过数据显示，截至2021年6月末，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率79.3%；净负债率56.1%；非限制现金与即期借贷比率约为1.2，踩中一道红线属于“黄档”房企。从总债务方面看，2021年6月末，中梁控股有息负债546亿，其中一年内到期的债务为232亿元，占比42%，这说明2022年6月前，公司集中还款的压力较大。

而除了上述所说的债务债，中梁控股的“隐性债务”也不容忽视。2017年以来，中梁控股的净负债率快速下降，并在2018年降至“红线”以内，公司曾解释称：“负债率的快速下降，因为集团剥离了一部分资产，同时总权益和盈利增加，并保留了优质资产。”

1月28日，标普还将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，其认为，由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。

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