千亿元资产摆上“货架” 房企赶时点出清风险？

盘点内部资源，逐一摆上“货架”，是开发商出清风险、实施自救的关键一役。2月9日，市场再度传出消息，世茂集团计划出售伦敦金融城的ChristChurchCourt大楼，放售价3.4亿英镑（约29.3亿元人民币）。

此前的公开数据显示，世茂集团一个月内三次公告资产处置结果，合计金额达46亿元；融创中国也处置了杭州、上海、武汉及昆明等多处资产，其中有明确交易金额的沪杭三个项目回笼资金26.8亿元。此外，中国奥园、雅居乐等多家千亿元级房企的相关资产也在寻求买家。据不完全统计，几家房企已售待售资产已超千亿元量级。

“市场各方对风险出清都很期待，但优质房企此时会更为理性，不会采用过去边收购边尽调的方式，这是盲目扩张时代为抢夺资产而采用的手段，有些房企已经吃到了苦果。”某不愿具名人士向记者直言，房企风险基本出清还需要一段时间。中指研究院企业事业部研究负责人刘水则在接受记者采访时预判，年中前后房企风险将基本出清。

合作项目并购空间大

记者观察到，当下优质央企、国企手里都有一份收并购项目清单，但除一二线城市核心商业物业外，住宅项目以及综合业态项目多是合作型项目。

从去年10月底开始，融创中国的资产处置进入高频阶段，比如将杭州两项目股权转让给合作方滨江集团，回笼资金16.73亿元；世茂集团和雅居乐均退出了2009年的昔日中国总价地王广州亚运城项目，该项目另一合作方中海地产以37亿元接盘，持股提升至73.33%，成为最大股东。

“合作项目是并购市场的开端，因为并购发起方对于项目具体情况十分熟悉，且一般并购行为发生后才能解除项目层面的资金监管，因此合作项目并购空间不小。”中信证券在一份研报中表示，经测算，以10家高信用公司为样本，涉及的少数股东权益总计高达7452亿元，即便不考虑资产增值，保守估计，这10家高信用公司需要付出1304亿元并购合作项目的股权。

由此可见，合作项目并购市场不小，叠加当下市场尚未进入销售回升期，现金流异常珍贵的现实，为防止并购为自身带来风险，房企谨慎出手实属正常。

“并购难点是买卖双方对风险与收益的衡量。购买方要权衡项目的收益、风险，如果条件不够优厚，折价不够，项目本身不够优质，购买方收并购的积极性就会比较弱。”刘水向记者表示，对于收并购，由于政策明确支持优质房企发行收并购债券及收并购贷款，资金已不是最主要制约因素，关键还是项目本身是否优质，折价力度是否够大，项目风险情况等。

当前并购成交项目尚少

自2021年12月份，人民银行与银保监会联合出台通知“鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务”后，市场各方对此均有较高期待。但亦如远洋集团管理层“不是为了并购而并购”的表态，更多房企收并购会根据自身业务布局、市场行情，谨慎出手。

对于目前收并购成交项目较少的原因，在刘水看来，一是双方接洽、尽调、谈判需要时间，大宗交易，需要决策流程，需要一定时间；二是项目本身情况也影响成交，如一些项目不够优质，或者项目风险比较高，或者折价不够等；三是当前市场环境下，市场需求不振，去化压力较大，收购方对收并购项目会更加谨慎。

刘水认为，开发经营能力强的央企、国企在积极寻找机会并购。并购贷的登场，将加速收并购步伐，但并购案例的批量出现尚需时日。那么，房企将会在何时将风险基本出清呢？

“在年中前后，房企风险将基本出清。”刘水表示，第一，近期房地产金融政策只是微调，如支持并购债券等，央企、国企率先受益，整个市场及金融机构的预期并没有发生改变，金融机构避险情绪仍然较重，市场销售没有显著回暖，年初房企的资金压力依然较大，不排除仍有房企发生债务违约；第二，下一步，大概会在二季度，为防止房地产市场硬着陆、扭转预期、使房地产对宏观经济起稳定器作用，在坚持房住不炒基调下，因城施策促进行业良性循环将更加积极，各地需求和供给的支持信贷政策会有实质性落地，房地产市场流动性将逐渐恢复。

“由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，随着销售的回暖，预计下半年开始房企现金流压力将逐步缓解。”贝壳研究院高级分析师潘浩向记者表示，短时间内房企只能尽力保持资金流动性，维持企业运营。而风险彻底出清需要比较长的时间，需要给房企时间和空间调整业务模式、负债结构，市场企稳也仍需时间。

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