服务式公寓炙手可热，本土品牌如何塑造商业价值？

锦江、雅高等酒店巨头相继推出服务式公寓品牌，新世界发展、九龙仓、太古集团等地产大鳄也纷纷入局，在国内一线、新一线城市开拓服务式公寓版图。去年以来，服务式公寓似乎一下子成了炙手可热的赛道。

日前，雅诗阁收购奥克伍德，城家战略合并瑞贝庭，连续两个大手笔收并购事件更是一下子将服务式公寓拉到了聚光灯下，成为行业瞩目的焦点。

服务式公寓，为何会突然受到如此多的关注?

“这是市场发展的结果，是市场博弈的结果，是回归本质的结果，是回归投资回报的结果。”铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊先生给出了答案。

▲ 图源：铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊

公寓市场走向长短租结合

服务式公寓的火热是一种必然

发展住房租赁，是落地房地产长效机制中的重要一环，是新发展格局下的必然之举。

一方面，城市化继续推进之下，城市人口增长与高房价之间的矛盾需要缓解;另一方面，20多年房地产飞速发展在推动经济快速提升的同时，也产生了大量的存量物业，存量资产运营的需求开始凸显;再加上，大量毕业生走出校园，社区租赁房源不足以满足年轻人的租房需求。

2016年国务院发布39号文，加快培育和发展住房租赁市场，长租公寓迎来巨大的发展契机。房企系、酒店系、创业系等长租公寓品牌纷纷涌现，再加上资本的推动，长租公寓市场百花齐放。

但此后出现的市场乱象也令国家政策导向从鼓励发展向鼓励规范演变。2018年住房租赁条例被列入立法工作计划;2020年建立住房租赁资金监管制度……长租公寓市场进入深度调整期。

在郝磊先生看来，公寓市场自2018年开始出现了三个变化：一是房企系长租公寓开始“脱实”，将重资产物业剥离并走向品牌化;二是酒店系长租公寓依然重运营;三是资本对待长租公寓的态度是“冷处理”。

没有了资产升值的收益来掩盖很多经营问题，也没有了资本的助力，长租公寓运营商们只能通过提高运营效益来实现收支平衡、产生投资回报，那么必然要选择“长短租结合”，以长租去化房源，以短租获取盈利，这就回避不了服务式公寓!

事实上，作为长租公寓的“分枝”，服务式公寓的市场规模一直保持着稳健增长。据澎润数据显示，2016-2019年，服务式公寓在华物业数量增速均在20%以上，即便2020年和2021年这样疫情之年，增速依然保持在10%以上。

而据迈点研究院数据显示，在2021年新入局的长租公寓品牌中，27%的品牌为服务式公寓，与2020年相比增长明显，占比提升了20%。

随着住房租赁市场的进一步规范，国民生活水平的提高以及对居住品质的追求，长租公寓品牌不得不提高精细化运营能力，瞄准盈利高的中高端市场，积极布局服务式公寓产品。可以预见，服务式公寓市场或将迎来新的变局。

品牌力、运营力、产品力

中国本土优秀服务式公寓品牌的商业价值

若以20世纪90年代中后期雅诗阁等一批国际品牌进入中国市场为标志，服务式公寓已经在中国走过了20多个年头，诞生了铂顿国际公寓等一批属于中国本土的优秀服务式公寓品牌。

日前，在2022年中国租赁地产MBI品牌峰会上，铂顿国际公寓荣获了2021年度服务式公寓MBI商业价值品牌，这是市场的肯定，也是铂顿一直以来努力的成果。

郝磊先生将铂顿国际公寓的商业价值体现概括为三个方面：品牌力、运营力和产品力。

从品牌方面来说，铂顿背靠东呈集团，自2010年创立以来便一直深耕服务式公寓，已经在行业中形成了较强的品牌影响力。据迈点指数的数据显示，铂顿国际公寓长期高居服务式公寓MBI前三甲。

从运营方面来说，既要帮助资产方实现资产增值，获得良好的投资回报，又要建立良好的消费场景，为消费者提供满意的产品和服务，这或许就是铂顿作为品牌方存在的最大意义。据了解，截至目前，铂顿共有签约门店150余家，签约房源数量达3万间。

但是，在为资产方提供高效运营服务的同时，郝磊先生也提到，“将资产扔给二房东或者品牌方，资产拥有者自己收取固定租金当‘甩手掌柜’的时代已经过去了。”“资产拥有方应该有最大的动力去打理自己的资产，而运营方则通过各种运营手段增加资产的现金流，为资产价值赋能。真正实现资产盘活。”

从产品方面来说，郝磊认为，“产品更新要跟消费人群的需求同步，每3年就要做一次半步迭代，5年就要做一次全新迭代。”他去年在铂顿国际公寓基础上对旗下品牌与产品进行了多项创新，涉及城市、度假、跨界住宿等多种品类。

目前铂顿的产品系列主要包括选址于城市中心的公寓产品——铂顿国际公寓、选址于旅游目的地的度假型产品——铂顿·美墅，此外还有其它满足当代年轻人诉求、增加多样化的产品亮点的跨界IP品牌。

今年9月，铂顿的全新产品系——铂顿·元世纪首店即将开业，其中凝聚了铂顿对“元宇宙”概念结合当下最新消费需求的思考和创新，是铂顿产品力的全新突破。

铂顿·元世纪打破时空界限

创造更多生活化的体验

“任何一个产品进入市场，都必须要有自身充足的内容和条件，做好了充分的准备。”“元世纪”是铂顿去年开始构思的一个产品的迭代更新，其打破时空界限的产品理念，将开创青年生活社区全新篇章。

首先，从时间维度上来说，铂顿·元世纪有一句口号叫“可住一天，可住一年”。这意味着这个全新系列的产品不会刻意在一个空间里，把长租和短租分开，即长短租结合。

但这带来的不仅仅是租住时间的问题，要知道“住一天”和“住一年”，客户对产品的需求存在着巨大的差异，一个是酒店，一个是“家”。铂顿·元世纪在一定程度上吸纳了酒店的优点，甚至进入了对方的领域，但又最大限度地保持了自身的产品特色。

这就涉及到了铂顿·元世纪的另一个在空间维度上的重要理念——既是住宿的入口，又是生活的入口。铂顿·元世纪的入口不再是功能单一的大堂，取而代之的是涵盖多场景于一体的复合型空间：住客可以在食肆中购买自助早餐、轻餐粉面及热狗，也可以来上一杯香味扑鼻的咖啡或茶饮;或者可以和朋友在配备了免费DIY小料的酒馆中调制饮品小酌一杯。此外，室内海景露营体验区可以免费体验露营，租借露营套装;淘淘购中还有生活、度假的必备商品自助售卖。

如果说铂顿5年前打造的淘淘阁是创新植入属地文化，为消费者打造沉浸式住宿体验，那么铂顿·元世纪迭代后的大堂则引入科技的力量，能够最大限度地提升坪效，满足消费者更多生活化的体验。

铂顿·元世纪与酒店另一个空间上的不同是客房空间，比酒店更加开放，同样三四十平米的空间里，甚至能容纳10个人的聚会社交。

“生活化的房间以及公共区域，这才是我们可以创造的一天的生活或者一年的生活，否则在这住一天就闷了。”郝磊表示。

据了解，铂顿·元世纪今明两年将在大湾区落地十个项目以上，预计今年将率先在广州和惠州开业旗舰店。铂顿的进驻将开启大湾区的全新的旅居模式，满足客人多种度假和生活的需求与体验。

结语

针对近期行业中出现的收并购事件所反映出的市场趋势，郝磊先生非常认同未来的服务式公寓将会进入寡头时代，“每一次大灾大难之后，整个市场会进入重整阶段。”

像铂顿这样在疫情中活下来的公寓运营商，内在强大的运营能力、产品创新能力和良好的数据表现，正是其优秀商业价值的体现，再加上背靠目前正在冲刺IPO的东呈集团，相信铂顿未来的前行之路将会更加稳健。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎!此文仅供参考，不作买卖依据。

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