焦点简讯:同是剥离房地产转型，福瑞达与奥园美谷“冰火两重天”

福瑞达（600223）“出清”房地产业务有了实质性进展。近日披露的公告显示，公司及两家全资子公司计划出售持有的8家房地产公司股权、对标公司及下属公司的全部债权，山东城发集团将以现金方式支付对价。截至公告日，第一批次标的资产已交割完成，第二批次相关股权及债券将于今年10月31日前交割完成。逐步剥离房地产业务，押注医药大健康和化妆品产业的福瑞达，能否迎来业绩的新增长期？而另一家从房地产转型“美丽大健康产业”的奥园美谷，则深陷剥离房地产业务时弄出的糊涂账，走向退市边缘。

(相关资料图)

剥离房地产业务，福瑞达业绩不断向好

从“鲁商置业”到“鲁商发展”再到“福瑞达”，福瑞达的股票简称曾历经几次变更。福瑞达此前深耕房地产行业多年，自2018年起积极推进健康产业转型，包括受让山东福瑞达医药集团100%股权、收购山东焦点生物60.11%股权等。

2022年，房地产业务已成为福瑞达的业绩拖累。报告期内，归属于上市公司股东的净利润同比下滑87.44%，主要是部分健康地产项目产品计提资产减值2.62亿元；健康地产结算项目主要为毛利率较低的刚需产品或首期销售房源；健康地产个别项目规划调整暂时停工利息费用化影响财务费，房地产板块的销售额同比下滑53.99%。而生物医药板块已成为福瑞达业绩的主要驱动力，报告期内，旗下福瑞达医药实现营收26.1亿元，同比增长19.64%；归母净利润2.04亿元，同比增长13.5%。

为优化公司资产结构，增强企业抗风险能力，逐步实现转型发展，打造以医药、化妆品等核心业务为主的生物医药相关产品制造商公司，福瑞达决定置出房地产开发业务的全部资产及负债，全面转型。

置出的房地产资产包括福瑞达公司及下属两家全资子公司持有的山东省鲁商置业100%股权、山东鲁商新城镇产业发展100%股权、山东鲁商创新发展100%股权等以及对上述标的公司及其下属公司的全部债权，交易价格59.01亿元。截至目前，已完成第一批次6家公司股权及债权交割，第二批次（菏泽置业、临沂置业）相关股权及债权将于今年10月31日前完成交割。此后，福瑞达不再从事房地产开发相关业务，全力发展医药大健康和化妆品业务。

今年一季度，福瑞达医药营收、归母净利润分别同比增长19.91%、36.32%。从细分领域来看，化妆品板块营收为4.73亿元，同比增长12.68%；医药板块实现营收1.43亿元，同比增长59.21%。

受控股股东拖累，奥园美谷“不美丽”

另一家从房地产转型“美丽健康产业”的上市公司奥园美谷，发展并不顺利，转型后的业绩也不“美丽”。今年5月5日，奥园美谷被实施“退市风险警示”和“其他风险警示”，股票简称变更为“*ST美谷（000615）”。

奥园美谷原名为京汉股份，主营业务为房地产开发，曾经尝试向养老地产转型，却收效甚微。2020年6月以来，随着奥园科星成为奥园美谷新控股股东后，奥园美谷开始筹划剥离房地产业务事宜。2021年7月，奥园美谷将其所持京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权出售给奥园集团（奥园科星控股股东）旗下公司深圳市凯弦投资，交易标的作价10.2亿元。截至2022年上半年底，奥园美谷已经完全剥离房地产业务。2021年以来，在加速剥离房地产业务的同时，奥园美谷通过并购医美服务机构，快速切入医美赛道。2022年，奥园美谷医美服务板块营收同比增长41.59%，成为该公司各版块中营收增长最大的板块。

然而，剥离房地产业务时弄出的糊涂账，也成为奥园美谷转型路上的最大障碍。受奥园集团及其关联公司的信用状况和所属行业情况影响，基于审慎原则，奥园美谷曾对2021年业绩进行大幅修正，归母净利润调整为-2.84亿元。2022年归母净利润更是大幅下至-15.83亿元，同比下滑457.99%。

由于与奥园集团存在纠缠不清的债务及资金来往关系，5月23日，奥园美谷发布公告称，已收到系列信达资产案件中的9个诉状，作为被告涉及金额合计约18.92亿元。针对可能承担连带责任等事项的预计损失，奥园美谷已计提预计负债14.77亿元。奥园美谷表示，若最终为“信达案件”承担担保责任，则可能会因为控股股东关联方承担担保责任，而形成控股股东非经营性占用公司资金的情形。

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