陷增收不增利魔咒，保利发展依旧无缘前三

（文/张玉 编辑/马媛媛）行业下行的背景下，央企保利也陷入了增收不增利的怪圈。

4月18日，保利发展（600048）发布2021年度报告。年内，保利发展实现营业收入2849.33亿元，同比增长17.2%；不过，公司归属于上市公司股东的净利润只有273.88亿元，同比减少5.39%。

更值得一提的是，2021年，保利发展经营活动产生的现金流量净额为105.51亿元，比上年减少了30个百分点。

华东大区业绩持续下滑

保利发展成立于1992年，是中国保利集团房地产业务的运作平台。2006年7月，保利地产在上海证券交易所正式挂牌上市，是IPO重启后首批企业中的第一家房地产上市公司。2018年，保利地产更名为保利发展。

2021年，保利发展实现签约销售额5349.29亿元，同比增长6.38%；签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。

对于上半年利润规模出现的收缩，保利发展表示，主要受地产项目利润率下降影响。

2021年，保利发展毛利率为26.8%，同比下降5.79个百分点；净利率13.05%，同比下降3.42个百分点。

“未来随着高价地项目陆续体现，毛利率仍将承压。”保利发展表示。

从具体的区域布局来看，保利发展在兵家必争之地——华东片区营收不理想。2021年，保利发展在华东片区的营业收入为454.2亿元，同比减少2.96%；除此之外，华东片区毛利率为21.23%，是五个片区中毛利率最低的片区。

不止2021年，2020年，保利发展华东片区营业收入467.92亿元，同比减少9.44%；华东片区毛利率减少了10.73个百分点，降至20.28%。

熟悉房地产行业历史的人都知道，保利此前曾经被看作是万科最有威胁力的竞争对手。克而瑞2012年度报告显示，万科以1418亿元的成交金额位居第一位，保利地产当年的成交金额为1018亿元，位列行业第三位。

另据彼时媒体报道，2012年度保利地产拓展土地26幅，计容面积约有980万平方米，获取土地资源平均楼面价为3463元/平方米。而万科2012年新增项目权益面积达1463万平方米、对应地价430.12亿元，楼面均价仅2940元/平方米。仅从全年土地储备数量及楼板价来看，万科明显占优，但由于保利土地储备多数位于一二线城市，因此地域布局优于万科。

从2013年开始，保利一直无缘前三。保利发展第一代掌门人、时任保利发展董事长宋广菊曾在2017年的股东大会上明确表示：“未来两到三年，要重回行业前三。”

不过，保利发展终究未能在两三年内重回行业前三。2012年以后，保利发展掉出行业规模前三，多年维持在第五的位置。2021年，宋广菊正式退休，公司原副总经理、董事会秘书刘平接任。在克而瑞发布的2021年中国房地产企业销售榜中，保利发展位列第4位。

高价拿地逆势扩张

为了重回前三，近年来，保利发展也暗暗卯足了劲，拿下了很多高价地项目，甚至一度逆势扩张。

“2021年，房地产市场及土地市场出现一定波动，公司保持投资定力。全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。”保利发展表示。

此外，保利发展表示，2021年，22个重点城市实行集中供地制度土地出让节奏发生变化。公司保持投资定力，在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从；在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。全年公司拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降8%。其中，珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较去年提升7个百分点。

克而瑞日前发布的《2021年中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜显示，2021年保利发展新增土地货值3995.1亿元，位列排行榜第二位，比第三名万科地产高出54.8亿元。

而尽管保利发展一再强调不追高不盲从，从公司获取的项目来看，不少项目依然具有较高的溢价率。

比如，2021年6月，厦门第二轮集中供地中，保利发展竞得海沧一幅地块，成交价49.7亿元，溢价率24.87%。2021年8月，广东东莞新入市一宗商住地，经过69轮竞价，最终由保利发展旗下的保利（中山）房地产开发有限公司以约10.93亿元竞得，溢价率约44.5%。2021年9月，深圳第二批集中供地土拍正式开始，保利以23.63亿元+自持30000㎡租赁房竞得坪山区G11329-0102地块，溢价率15%。

逆势扩张也对现金流带来极大的考验。2021年，保利发展经营活动产生的现金流量净额为105.51亿元，比上年同比减少了30.38%；投资活动产生的现金流量净额为-199.87亿元，去年同期为-69.27亿元。

在此基础上，保利发展积极通过融资来补充自己的现金流。年内，保利发展筹资活动产生的现金流量净额为344.58亿元。保利发展表示，这主要是由于融资规模增加，合作方投入增加所致。

观察者统计发现，2021年报告期内，保利发展发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元。公司有息负债规模为3382亿元，综合融资成本约4.46%。

无论如何，在当前的环境下，央企背景的保利发展无疑具有巨大的优势。在4月19日举行的投资者大会上，面对投资者两度提及保利2022年销售目标的追问，刘平直言：“为什么我没有直接回答规模一定要排在多少，因为有一些企业可能会退出，这个行业没有一个季度不是在调整的，保利最大的优势是稳健”。

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