购房满2年再销售免征增值税 北京取消普通住房和非普通住房标准

 住房交易优惠税收政策进一步扩大。11月18日晚间，北京市住建委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，取消普通住房和非普通住房标准。

  取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。《通知》自2024年12月1日起施行。

  亮点

  不再区分普宅和非普宅

  《通知》最大的亮点在于不再区分普通住房和非普通住房。党的二十届三中全会明确提出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策。

  2023年12月，北京对从2014年起沿用了多年的普通住房认定标准进行了优化，明确从2024年1月1日起，普通住房应满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于每平方米85000元，五至六环之间单价低于每平方米65000元，六环以外单价低于每平方米45000元。

  11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》）。此次北京发布的《通知》有关契税的表述和《公告》一致。

  具体来看，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

  值得注意的是，12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税和契税尚未申报缴纳的，符合《公告》和《通知》规定的可适用执行。

  算账

  改善型购房增值税能省六位数

  在二手房交易中，普通住房认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。按现行政策，个人出售2年以上的普通住房，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住房，仍需征收差额增值税，税率为5%。有市场机构估测，北京目前仍有约30%的住宅被认定为非普通住房。

  “北京市普宅标准取消后，只要是满2年的住房，出售时就免征增值税。”北京一位房产中介对记者表示。

  12月1日新政落地后，在北京买房能省多少成本？以市民邓先生为例，因为家有二胎，想置换一套面积为138平方米的房子，房款约为800万元。政策调整前，该住宅被认定为非普通住房，6年前房东以500万元购入，邓先生需缴纳增值税为15万元。政策调整后，这笔增值税可全部节省。

  在个人购买住房契税方面，如果邓先生是家庭唯一住房，调整前契税是12万元，此次调整后为8万元，节省4万元。如果是第二套房，调整前契税是24万元，此次调整后为8万元，节省了16万元。

  分析

  适应房地产供求关系新变化

  “当前房地产供求关系已发生重大变化，按照住房面积、容积率和房价来确定普通住房和非普通住房标准，不尽合理。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，此前在北京买套面积很小的老破小也时常被“豪宅化”，购房人承担了较高的交易成本。

  “取消普通住房和非普通住房标准的划分，更多购房人得到税收、房贷等政策的优惠，购房人交易成本进一步降低。”赵秀池说，这既有利于楼市回暖，也有利于居民对美好住房愿望的实现，让购房人有更多的获得感、幸福感。

  今年以来，北京相继推出了多项楼市政策，政策推动下，近段时间，北京二手房市场交易活跃度有所提升。北京市住建委统计数据显示，10月，北京二手房网签1.7万套、均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%和2.4%，1.7万套的网签量也创下近19个月新高，回归二手房交易“荣枯线”以上。

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