蓝光发展一季度销售创历史新高背后：聚焦精益提升经营红利 前三月房地产销售252.19亿元

疫情的挑战和宏观政策调控，考验着房地产行业。在交出2020年成绩单的同时，2021年何去何从，需要每个房企给出答案。

4月12日，蓝光发展(600466.SH)发布了2020年年报和2021年一季报。引人瞩目的是，公司在2020年稳守千亿规模基础上，在2021年一季度取得亮眼的业绩——营业收入68.54亿元，同比增加29.04%;归母净利润5.61亿元，同比增加9.11%;加权平均净资产收益率3.11%，同比提升0.31个百分点。

与此同时， 2021年1-3月实现房地产销售252.19亿元，同比增长 132.54%，创了同期历史新高。

2020年，在复杂市场环境下，蓝光发展及时调整经营策略，在投资上调结构、调节奏，在项目运营层面全面提升运营和盈利能力，强化运营夯实公司基础，在2021年一季度彰显了成效。

在4月13日蓝光发展年度业绩说明会上，公司高管表示，未来蓝光发展将坚持做长期主义者，秉承工匠精神，系统构建经营红利能力，按照“精准投资、卓越运营、财务引领、变革创新”经营方针，落实“精益管理”和“数字科技”战略，强练内功，持续实现高质量增长。

聚焦高能城市 展现战略布局前瞻性

从蓝光公布的1-3月房地产项目的销售金额来看，公司华东区销售面积57万平方米，销售金额89.27亿元表现非常抢眼，华东区域的一季度销售面积占比为22.5%，但是销售金额却占到35.40%。显然，华东区域已经成为蓝光的主攻区域之一。

蓝光2020年年报披露的数据显示，公司在强化华东区域的布局，蓝光发展 2020年新增项目60个，新增建筑面积962万平方米，新增土储货值约1300亿元。新增项目中，华东区域占比达到38%。

而华东正是2021年一季度房地产市场成交最火爆的区域之一。克尔瑞数据显示，2021年一季度热点三、四线城市房地产市场持续火热，城市地价与房价轮动上涨。各区域市场热度皆升，长三角地区市场异常火热，随着供应放量，苏州、常州等成交明显回升，较2019年同期增幅都在30%附近。上海、宁波等市场热度惯性延续，成交较2019年同期涨幅均超70%。

蓝光发展2020年抓住机会深入华东区域布局，紧紧抓住了疫情后市场快速反弹发展机遇。2021年一季度长三角地区、华东区房地产市场的持续火热也印证了蓝光战略布局的前瞻性。

面对一季度喜人的销售业绩，公司也格外冷静，面对全国市场的不断变化，蓝光发展表示，公司制定了2021年整体的投资策略，核心是高质量发展，不追求规模。

对此，公司提出“2+N”的投资布局;核心是大华东及大西部，N是除了这两个区域之外的一些重点城市。未来，公司将聚焦39个深耕城市，强化华东开发力度，加强三线、甚至强四线的城市的进入。

未来公司依然要向能力强、市场好、周转快的区域倾斜，提升新一线、二线、强三线的占比预计不低于85%。华东区域的新增资源占比不低于40%，深耕城市的新增资源要占比不低于50%。

明确目标，紧抓机遇，2021年的蓝光发展在控制发展节奏上显得游刃有余，应对从容。

持续优化财务指标 目标提升现金流

在布局重点城市的同时，蓝光发展也在努力平衡负债比例，在“黄档“的基础上努力降”绿档“。

2020年蓝光发展年报显示，公司净负债率88.57%，扣预后资产负债率73.03%，在手现金297亿元，现金短债比为1.06。对照“三道红线”要求，蓝光发展净负债率和现金短债比均达标。

在业绩说明会中，公司高管表示，公司将在2021年进一步提升存货周转率，加快去化提升现金流，同时持续提升项目的质量，适当的考虑降低项目的权益占比、释放现金的方式，扩大土储的机会，持续改善整个资产和负债结构，包括三道红线未来公司力争三项达标，在控负债规模的情况下优化整个负债结构。

克尔瑞分析认为，从3月份已公布年报的房企披露信息看，多家房企“三条红线”降档成功，大部分房企也对在未来一至两年内降档至“绿档”保持信心。但未来房企仍需继续降本增效。在“开源”方面，除保证正常经营的销售回款以外，房企还需要在盘活存量资产、加强股权融资或拆分上市等方面发力。

有行业人士认为，在优化资产配置方面，蓝光发展在2020年出让迪康，在近期转让嘉宝的股权，有效盘活了公司存量资产，增厚了公司现金流，促进了财务指标稳健持续的改善。

组织效能提升 系统构建经营红利能力

3月末，万科董事会主席郁亮在业绩说明会上感叹，地产靠土地红利和金融红利赚钱的日子已经过去了，未来竞争会更加全面和激烈，但“还是有出路的，要脚踏实地向制造业学习，优秀企业依然可以通过自身努力去实现高质量发展，管理红利时代仍然大有可为”。

在房地产行业“拥抱管理红利时代“，唯有不断强化”管理红利“才能不被淘汰，而对此，蓝光发展已经在2020年先行一步，并且取得了不错的成效。

年报显示，2020年蓝光发展聚焦精益管理，在组织效能上狠下功夫，蓝光发展通过打造精益型组织，优化层级。总部层面，管理层级由原来的8级精简至5级，实现扁平化管理，区域层面，区域平台、城市公司管理层级由原来的10层精简为5-6层，更强调执行效率。

通过深化组织变革，区域做强，总部做精，蓝光将全国区域布局从15个优化为10个区域，在蓝光发展“上海+成都”双总部运行模式下，大大缩短管理半径，提升管理效能。

在业绩说明会上，蓝光发展高管表示，2021年公司将系统构建经营红利能力，按照“精准投资、卓越运营、财务引领、变革创新”经营方针，落实“精益管理”和“数字科技”战略。

在精益管理方面，今年蓝光发展主要是做好三大核心任务。一是提升项目经营兑现能力，做到投资准，提升新增项目质量，做到快销售，提升存货周转速度;二是提升公司经营红利能力，提升产品溢价能力，坚决推进成本优先战略;三是保证公司财务稳健，将“三道红线”优化降档，确保资金运作安全高效。

数字科技方面，2021年蓝光发展将做到三个关键词。一是“谋”经营红利，二是“强”价值创新，三是“链”共赢生态。

同时，管理层表示，2021年蓝光会持续聚焦精总部、强区域的组织变革。按照2.5级的管控模式，从总部区域直接管到项目实行扁平化管理，人员更加精简，也更高效。另外，蓝光还将聚焦整个内部的全方位提效，通过数字化、流程的精简，加大授权等一系列的管理机制来实现。

“尤其是今年，房地产商都在抓经营红利，我们更应该抓团队。蓝光今年的重点是抓整个的团队建设，要把团队做强，一个强的团队能支撑一个好的业绩”。蓝光发展CEO迟峰表示。