停车REITs想象空间大 首程控股有望实现多赢目标

2021年12月31日，首程控股(00697.HK)公布，公司非全资附属公司北京合寿(作为普通合伙人暨执行事务合伙人)，与首钢基金及“国寿投资（*代表股权计划）”(各自作为有限合伙人)订立合伙协议，以有限合伙的形式成立基金。基金的目的是向投资者（合伙人）提供投资管理服务，从多个投资者处获取资金，以实现资本增值和投资收益，并让合伙人获得回报。

基金设立全方位提升基金管理能力

此次成立的基金将可吸纳处于培育期的基础设施资产并于未来通过公募REITs产品发行或扩募的方式退出，最终实现公司在REITs领域形成“Pre-REITs基金收购+平台运营管理+公募REITs发行退出+REITs战配投资”的战略目标，实现打通业务闭环和资金闭环全链条的核心目的。

首程控股聚焦停车出行及基础设施不动产基金管理两大核心业务。公司在停车产业深耕多年，在京津冀、长三角、大湾区和成渝区积累了大量优质停车项目，涵盖机场以及高铁等重要交通枢纽，把控着优质停车资产的长期运营权。优质停车资产具有存量规模庞大、现金流稳定、较强的抗周期性等特点，随着其被正式纳入公募REITs试点范围，停车REITs产品将带来巨大想象空间。

通过此次基金的成立，首程控股将从资产经营、基金管理等方面获得全方位经验提升，为将来以停车出行及城市更新资产作为底层资产参与公募REITs发行打下坚实的基础。优质的停车场底层资产以及丰富的基金管理经验都为公司在不久的将来全面布局REITs赛道确立了先发优势。

停车REITs成为解决大城市停车难的最好抓手

就基础设施领域而言，发行基础设施公募REITs，不仅有助于筹措投资资金，对于创新基础设施投融资机制、提升市场化配置资源水平、促进基础设施高品质发展，都有更加深远的意义。

首先，公募REITs扩展了基础设施领域的资本退出渠道，形成基础设施投融资"募投管退"的完整流程，可以吸引更多社会资本参与基础设施建设。公募REITs的出台，使基础设施领域的股权投资有了规范化、标准化的退出渠道，提升了基础设施资产的流动性和市场估值，可以缩短资金周转时间、提高资金使用效率、提升投资回报水平，从而极大增强社会资本参与基础设施投资建设的积极性。停车REITs产品将有助于解决停车产业基建投资渴求大规模长期配置型资金的难题，也满足了居民财富参与停车产业基建新领域并分享可预期收益的投资需求，可谓双赢。

其次，长期以来，基础设施领域的市场化程度不高，基础设施资产的流动性不强，缺乏大规模的公开市场交易，资产价值难以得到客观、公允的认定，不利于发挥市场配置资源的主导作用。当REITs深度参与基础设施领域时，可以通过对基础设施资产进行合理的估值、定价、发行、二级市场交易，实现“价格发现（Price Discovery）”，根据资产的内在价值形成相对合理的定价，进而引导资源的有效配置。因此，停车REITs产品提供了一个停车资产定价的锚。该定价之"锚"还可有效传导至产业链的前端，有助于停车类资产项目在投资开发之初即可更准确地测算出全周期的回报率，从而更好地作出投资决策，提升资源配置效率。

再次，基础设施项目发行REITs后，REITs基金管理人有动力通过加强运营管理提高项目回报，以获得更多投资人认可，从而便于扩大基金募集规模，获取更多管理收益。另外，基础设施REITs相当于资产的IPO，实现公开上市后，信息披露必须规范完整、公开透明，这会给基金管理人和运营管理机构形成外部监督压力，有利于促使他们建立更为精细化、专业化、市场化的运营管理机制，提高运营管理效率。停车REITs上市后，基金管理人会对停车资产项目的效率提升以及运营稳定要求更高，严格的监管要求也会倒逼停车运营商提升资产运营能力，未来有助于停车行业技术进一步迭代、经营效率稳定提升、管理水平的持续优化。

最后，对发行人而言，企业通过发行REITs，可以将许多重资产剥离出去，转移到公募基金，从而降低自身财务风险和成本，实现自身的轻资产运营和REITs的重资产投资均衡发展。总而言之，就基础设施领域而言，发行基础设施REITs，不仅有助于筹措投资资金，对于创新基础设施投融资机制、提升市场化配置资源水平、促进基础设施高品质发展，都有更加深远的意义。

中国内地停车行业整合者

中国已经迎来中国基础设施REITs时代，首程控股多年持续积累的优质停车资产，经过专业化、智能化、五星级的运营提效后，具备发行停车REITs的条件。长期来看，停车REITs有助于提升公司融资能力，改善资产流动性，加速并购扩张和行业整合。此外，首程控股还将依托REITs业务积累的大量的政府资源、产业资源和金融资源，持续获取优质停车资产，凭借“公募REITs发行及平台管理能力+行业研究及资源整合能力”为基础的双涡轮驱动业务模式，打造停车资产管理新龙头！

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